Stel: huurder en verhuurder sluiten een woninghuurovereenkomst van korte duur af, die reeds eenmaal schriftelijk verlengd werd onder dezelfde voorwaarden. De huurovereenkomst wordt door de huurder voor de vervaldatum opgezegd, met in het achterhoofd dat de huurder hierna meteen zijn intrek zal kunnen nemen in een nieuw pand. Door omstandigheden wordt de datum voor de geplande intrek echter met x-aantal maanden verschoven. Wat nu? Kunnen huurder en verhuurder deze situatie contractueel regelen en hoe?
Langer verblijf contractueel mogelijk?
Het gebeurt wel eens dat de huurovereenkomst door de huurder wordt opgezegd tegen een bepaalde datum, omdat hij nadien meteen zijn intrek zal kunnen nemen in een woning of een appartement dat door hem werd aangekocht. Het is altijd mogelijk dat er zich een omstandigheid voordoet waardoor de geplande datum voor de verhuis wordt verschoven. Vervolgens komt dan ook de logische vraag of de huurder nog een tijd langer in de woning kan blijven en hoe die situatie dan juist contractueel geregeld kan worden.
Reeds eenmaal schriftelijk verlengd
In het voorbeeld was er sprake van een huurovereenkomst van korte duur, die reeds eenmaal schriftelijk werd verlengd onder dezelfde voorwaarden. Een tweede verlenging is op grond van de regelgeving niet mogelijk, aangezien de huurovereenkomst dan standaard zou worden geherkwalificeerd in een huurovereenkomst voor een standaard duur van 9 jaar, en dit is natuurlijk niet de wens van de partijen.
Bezetting ter bede om tijdelijke situatie te overbruggen
Ja! Door rechtspraak en rechtsleer wordt aanvaard dat ter overbrugging van een tijdelijke situatie als deze gebruik kan gemaakt worden van de figuur van de bezetting ter bede. Hierdoor wordt aan de huurder een precair gebruikrecht toegekend, dat enkel als doel heeft om een tijdelijke situatie te overbruggen. Let wel, het is niet de bedoeling dat men misbruik maakt van deze figuur om de toepassing van de woninghuurregelgeving te omzeilen. Doet men dit wel, dan is het risico op herkwalificatie in een huurovereenkomst voor een standaard duur van 9 jaar reëel.
In rechtspraak werd aanvaard dat in bijzondere omstandigheden, waarbij een persoon zich bevindt in een wachtsituatie, de partijen zonder enige bedoeling van wetsontduiking, een overeenkomst van bezetting ter bede kunnen afsluiten, die aan de gebruiker alleen een precair gebruiksrecht toekent.
Bijzondere omstandigheden
Bijzondere omstandigheden kunnen bijgevolg rechtvaardigen dat een bijzonder huurregime, zoals pacht, handelshuur, woninghuur, niet van toepassing is op de precaire terbeschikkingstelling van een onroerend goed tegen betaling. De omstandigheid in ons voorbeeld dat men gedurende een bepaalde periode geen huisvesting zou hebben, omdat de vorige huurovereenkomst door opzeg reeds ten einde is gekomen, kan aanzien worden als een bijzondere situatie waarvoor een tijdelijke oplossing passend is.
Niet geregeld als aparte rechtsfiguur, wel aanvaard in rechtspraak
Hoewel de bezetting ter bede niet geregeld is als aparte rechtsfiguur, is het gebruik ervan wel aanvaard in rechtspraak. Essentieel hierbij is dat aan dit gebruiksrecht te allen tijde een einde kan worden gemaakt door elk van de partijen, dit behoort namelijk tot het precair karakter ervan. De concrete modaliteiten ervan kunnen geregeld worden in een overeenkomst van bezetting ter bede.
Eventuele gebruiksvergoeding
Behoort het dus tot de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen om slechts een tijdelijke situatie te overbruggen zonder onder een bijzonder huurstelsel te vallen, dan kan men beroep doen op de figuur van de bezetting ter bede. In ruil voor dit tijdelijk gebruiksrecht kan in de overeenkomst ook een tijdelijke vergoeding afgesproken worden. Hier wordt dan niet gesproken over een huurprijs, maar wel over een gebruiksvergoeding.